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【大公司】萬科“過冬” 地產(chǎn)行業(yè)是不是真的“活不下去”了？

秦朔　2018年12月14日 09:21

2018年中國房企的目光依然只屬于頭部巨頭，碧桂園年中的連續(xù)塌樓事件引發(fā)公關(guān)危機、恒大投資賈躍亭的FF引發(fā)持續(xù)的口水訴訟戰(zhàn)，以及萬科一句“活下去”引發(fā)的行業(yè)“過冬”貫穿今年的行業(yè)始終，龍頭房企對行業(yè)的影響可見一斑。

而對于關(guān)心自己錢袋的公眾來說，地產(chǎn)行業(yè)是不是真的“活不下去”了?凜冬來臨，房價是漲是跌?作為消費者，我們又該如何選擇入市?這些問題的答案更值得期待。在最近的萬科媒體交流會上海區(qū)域?qū)錾希f科董事會主席郁亮對萬科的戰(zhàn)略，以及“活下去”的解析，窺一斑而見全豹，或許可以讓我們透析這個行業(yè)。

囤糧過冬

萬科活不下去了嗎?不，萬科活的很好。

在今年9月份萬科喊出“活下去”的口號后，市場發(fā)現(xiàn)萬科并沒有“瑟瑟發(fā)抖”，反而是高歌猛進拿地并購——10月份，萬科以32.34億收購華夏幸福(28.260, 0.00, 0.00%)旗下5家公司部分股權(quán)，獲得環(huán)京34萬平米土地;11月份，萬科又接連出手，先是15.82億收購海航旗下廣東興華實業(yè)，獲得廣州中央海航酒店廣場項目，建面17.7萬平米，又以33.58億收購嘉凱城(8.620, 0.00, 0.00%)旗下5家公司，獲地71.06萬平米。萬科這一波逆勢拿地的操作與前面郁亮的“活下去”一對比，被許多人認為反常!

郁亮顯然不認可這種評價。“大家手里都有一瓶水，水喝了一半，只有一半的時候，有些人覺得還有一半水可以喝，有的人認為只有一半水了。”他認為看待問題的方式與角度決定著一家企業(yè)的未來。

換句話說，對于憂患意識很重的萬科來說，一直是“危機感”驅(qū)動變革，而不是“危機”驅(qū)動。郁亮說，這些年萬科一直戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，如履薄冰，把每一天都當做最后一天來活。而在行業(yè)中，萬科確實是一家有危機感的公司，大家熟知的“地產(chǎn)白銀時代”，提出者就是郁亮，而那會是2014年，中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)打上了棚改的“興奮劑”，郁亮仍認為“過去膽大為王，人人皆可賺錢且越膽大越賺錢的時代結(jié)束了”。雖然他的這一番話被孫宏斌在不同場合懟，但現(xiàn)在回過頭來看，二者均沒有錯。萬科賭的是去杠桿，操作偏穩(wěn)健，而融創(chuàng)、恒大和碧桂園走的是加杠桿，比較激進。到2017年，萬科和融創(chuàng)都得到了巨大的成長，作為領(lǐng)頭羊萬科要的是質(zhì)量齊飛;而作為后起新秀，融創(chuàng)要的是高速成長，對債務(wù)等指標可以讓位于速度。最后二者均求仁得仁。

從今年的拿地金額來看，萬科比其他巨頭更有壓力。據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，到11月，萬科累計拿地金額增加至1250億，儲地2489萬平米，超過碧桂園的1200億躍居行業(yè)第一。相比之下，恒大拿地374億居第18，融創(chuàng)拿地319億居第24。

但萬科也有自己的苦衷。相比于融創(chuàng)、恒大、碧桂園，萬科在加杠桿拿地方面一直表現(xiàn)得很克制。但在地產(chǎn)行業(yè)，“得土儲者得天下”，在現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)順暢的前提下，房企的競爭基本在于土儲量的比拼。而我們看萬科的土儲，截至11月，萬科土地儲備總面積為1.43億平米，在房企中排第四，而前三分別是碧桂園(3.642億平米)、恒大(3.05億平米)和融創(chuàng)(1.56億平米)，萬科土儲不足碧桂園、恒大的一半，甚至被融創(chuàng)趕上。正如地產(chǎn)評論人朱文策所言，如果萬科要保持自己在地產(chǎn)領(lǐng)域的第一梯隊，它就不能在土儲上掉隊，否則遇到好的年景，萬科將面臨無米下鍋的窘境。

某種程度上，恰如上海區(qū)域?qū)⑦@次年終媒體交流會選擇在昆明邊上溫暖的撫仙湖一樣，屯糧過冬，尋求溫暖。郁亮提醒行業(yè)，很多人對2016年10月份人民日報發(fā)表的權(quán)威人士訪談重視不夠，當時權(quán)威人士提出中國經(jīng)濟將是L型走勢，而且這個走勢不是一年兩年。

收斂和聚焦

“把問題想得艱苦一些，困難一些，沒有什么壞處，如果你準備不足，反而會出問題。”郁亮說。

對行業(yè)的艱苦，不應(yīng)該低估。雖然在前面的系列文章中，筆者堅定地看好中國地產(chǎn)行業(yè)未來，但這不代表短期困難可以忽視。眼前還是需要考慮凜冬來臨，如何御寒?

12月4日，據(jù)媒體報告，在2019年的棚改計劃中，政府購買棚改服務(wù)模式將被取消。具體而言，對于新開工的棚改項目，不得以政府購買服務(wù)的名義變相舉債或?qū)嵤┙ㄔO(shè)工程，而是要求以發(fā)行地方政府債券方式(棚改專項債)為主進行融資。

在2014年開始的這一波樓市行情中，棚改是最大的助力，而棚改專項債正是助推棚改落地的關(guān)鍵。中信證券(17.180, 0.00, 0.00%)信用分析師呂品認為，一方面，如果叫停政府購買棚改服務(wù)模式，短時間內(nèi)可能面臨棚改整體資金不足的問題，即使通過國開行等政策性銀行發(fā)放貸款，由于收益能平衡的棚改項目相對較少，最終進入棚改項目的資金總量也會較少;另一方面，2019年房地產(chǎn)周期繼續(xù)向下的概率較大，對于棚改主力三四線城市而言，新的庫存壓力已經(jīng)逐漸形成，地方政府繼續(xù)推動棚改的動力不足。

地產(chǎn)行業(yè)本身就是一個受政策影響巨大的行業(yè)，目前的政策的收縮對行業(yè)的影響決不能低估。

萬科的策略是“收斂與聚焦”。某種程度上說，萬科早已經(jīng)不是一家純粹的地產(chǎn)開發(fā)商，萬科上海區(qū)域很早就探索建設(shè)“熱帶雨林”生態(tài)，既有住宅、商業(yè)、物業(yè)、長租公寓，也有配套的學(xué)校、物流、裝修、養(yǎng)老服務(wù)等，甚至還有鄉(xiāng)村建設(shè)，觸角四處伸出。

當然萬科也不是特例，在行業(yè)“去地產(chǎn)化”的大潮中，多元化已經(jīng)是共識，恒大就在地產(chǎn)之外，開拓了體育、大健康、高新科技等眾多產(chǎn)業(yè)板塊，雖然現(xiàn)在恒大仍是一家以地產(chǎn)為主的開發(fā)商，但投資FF也是許家印的案頭大事。但在行業(yè)普遍多元化的情況下，如何“活下去、活得久、活得好”?又如何做到“收斂與聚焦”?

郁亮說，今年我們提出需要收斂聚焦，是因為過去太發(fā)散了，需要大家凝聚起來往一個方向走。這也與萬科正在打造的“矢量組織”相呼應(yīng)。矢量組織的核心是方向一致，價值觀一致，偏離公司“矢量”所指的，都應(yīng)該收斂。

萬科高級副總裁、萬科上海區(qū)域本部首席執(zhí)行官張海更具體地解釋是，收斂不是收縮，核心是聚焦——“我們做的一些業(yè)務(wù)，比如商業(yè)、辦公，其實缺少聚焦，比如說，辦公的本質(zhì)應(yīng)該是誰來辦公?傳統(tǒng)的方式是先鋪開面做大規(guī)模，做了很多板塊，以客戶價值為核心的聚焦，本質(zhì)上讓我們的業(yè)務(wù)變得更強，讓萬科更好地活下去。”

但克制可不是那么容易的，特別是習(xí)慣了地產(chǎn)行業(yè)的造富神話。“以前賣房子，一平方米都是以百元為單位，現(xiàn)在做很多生意，像物流等，都是以幾塊錢做單位，甚至一毛錢、幾分錢都在算，這跟我們過去很不一樣。”

對于吃慣了大魚大肉的地產(chǎn)行業(yè)來說，要他們克制，改吃干糧，有多少能適應(yīng)?

從更長遠的角度來看，地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也面臨著戰(zhàn)略性的調(diào)整。

路向何方?

招商證券(13.900, 0.00, 0.00%)在最近的一份研報中提出，2014年底以來房市的強勁復(fù)蘇加大了投資者對未來行業(yè)長期發(fā)展前景的擔憂;一方面，城鎮(zhèn)化速度在放緩，拿地就賺錢的年代一去不復(fù)返;另一方面，我們離70%的城鎮(zhèn)化率飽和區(qū)間還有8-10年，任何行業(yè)都會經(jīng)歷從成長到純周期的變遷，而房地產(chǎn)行業(yè)正開始蝶變，即將進入“洗牌十年”。洗牌，似乎也是“活下去”的另一種表述。

而無論是“洗牌”還是“吃干糧”，這樣的判斷都反向推動房企提前布局，讓自己用一個更好的狀態(tài)適應(yīng)未來的挑戰(zhàn)。

在對未來行業(yè)發(fā)展基本面的判斷上，萬科有兩個支點。其一是住房消費升級。郁亮認為，雖然上海、杭州、深圳等大城市住房可能還有一定短缺，但從全國范圍來看住房全面短缺的時代基本結(jié)束了，目前需要解決的是居住的平衡與品質(zhì)。張海在交流中也認為，現(xiàn)在家庭住房的改善型需求占到了70%，這也就要求開發(fā)商從單一住區(qū)到綜合住區(qū)的轉(zhuǎn)變，需要功能、性能和審美的全面提升。也就是說，未來的房子，除了給你精裝修的硬件，還要有軟件上的提升，比如商業(yè)、教育、醫(yī)療都將在未來商、住樓宇中通過AI、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)等連接起來。

其二是隨著城市進入第二階段，將是都市圈化、城市群化，比如粵港澳大灣區(qū)、長三角、京津冀經(jīng)濟圈、武漢西安中西部核心都市圈，都是房企投資的重點，在這些都市圈中，城市和鄉(xiāng)村的界限不會涇渭分明，都將是建設(shè)美好生活的一部分。

“人們來到城市是為了生活，人們居住在城市是為了生活得更好。”張海引用亞里士多德《政治學(xué)》中這句話作為結(jié)尾，可能既是一種暗示，也是一種指引。【責(zé)任編輯/鄒琳】

(原標題：萬科“過冬” 地產(chǎn)行業(yè)是不是真的“活不下去”了?)

來源：秦朔朋友圈

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