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央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)16條金融措施，支持房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展

zhangli 　2022年11月15日 08:17

本文來(lái)自微信公眾號(hào)：財(cái)經(jīng)五月花 (ID：Caijing-MayFlower)，作者：陳洪杰、嚴(yán)沁雯，編輯：袁滿

11月13日，《財(cái)經(jīng)》記者獲悉，央行和銀保監(jiān)會(huì)已于近期聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》(下稱“《通知》”)，共16條措施，要求金融機(jī)構(gòu)分別從房地產(chǎn)融資、“保交樓”金融服務(wù)、受困房企風(fēng)險(xiǎn)處置、住房租賃金融支持等多方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)給與支持。

上述《通知》被行業(yè)人士視為對(duì)房地產(chǎn)金融工作的總結(jié)和定調(diào)，也是房地產(chǎn)金融托市策略實(shí)施的路線。“此次政策比較系統(tǒng)，相較以往口徑拓寬，整體表述更加積極，全方位覆蓋參與房地產(chǎn)市場(chǎng)的各類主體。尤其在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求的支持上，與以往相比范圍要更廣。”上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室主任曾剛對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示。

“上述16條內(nèi)容不能視為樓市政策轉(zhuǎn)向，更傾向于金融管理部門(mén)推動(dòng)一攬子穩(wěn)樓市促發(fā)展政策措施的落實(shí)、落地。”光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華表示。

周茂華認(rèn)為，該文件措施有極強(qiáng)針對(duì)性，涉及金融為房企紓困，滿足剛需，保障“保交樓”融資，支持優(yōu)質(zhì)房企債券融資等，有助于穩(wěn)定信心，為樓市復(fù)蘇打了一劑強(qiáng)心針。“從近幾個(gè)月數(shù)據(jù)看，樓市供需兩端表現(xiàn)偏弱，市場(chǎng)信心處于恢復(fù)階段，而樓市連接消費(fèi)和投資，對(duì)促進(jìn)內(nèi)需復(fù)蘇，激發(fā)微觀主體活力，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤(pán)有較為重要意義。”他稱。

一、穩(wěn)定地產(chǎn)融資：滿足開(kāi)發(fā)貸，支持存量展期在穩(wěn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款投放上，《通知》稱，堅(jiān)持“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”，對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。金融機(jī)構(gòu)要合理區(qū)分項(xiàng)目子公司風(fēng)險(xiǎn)與集團(tuán)控股公司風(fēng)險(xiǎn)，在保證債權(quán)安全、資金封閉運(yùn)作的前提下，按照市場(chǎng)化原則滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求。支持項(xiàng)目主辦行和銀團(tuán)貸款模式，強(qiáng)化貸款審批、發(fā)放、收回全流程管理，切實(shí)保障資金安全。

需要注意的是，上述《通知》支持開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期：對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過(guò)存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進(jìn)項(xiàng)目完工交付。自本通知印發(fā)之日起，未來(lái)半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類，報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

一位信托公司高管對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，之前，監(jiān)管部門(mén)限制信托公司做房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，幾乎每年都在壓降房地產(chǎn)信托的金額。按照上述《通知》的規(guī)定，地方監(jiān)管或許會(huì)扭轉(zhuǎn)過(guò)去對(duì)房地產(chǎn)信托的態(tài)度。

保持房企平穩(wěn)融資的另外一條措施為，保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定。鼓勵(lì)信托公司等金融機(jī)構(gòu)加快業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，在嚴(yán)格落實(shí)資管產(chǎn)品監(jiān)管要求、做好風(fēng)險(xiǎn)防控的基礎(chǔ)上，按市場(chǎng)化、法治化原則支持房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目的合理融資需求。

“政策要求信托公司等資管機(jī)構(gòu)依法合規(guī)為房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目并購(gòu)、商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)、租賃住房建設(shè)等提供金融支持，這和當(dāng)前的大政方針是契合的，也是信托業(yè)轉(zhuǎn)型的方向。”上述信托公司高管表示。

“實(shí)際上，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，過(guò)去銀行之外的融資渠道非常多。不過(guò)因非標(biāo)、信托等渠道的限制，對(duì)其整體融資環(huán)境造成較大影響。此次政策既保持原有的融資渠道的穩(wěn)定，亦提及合理安排銀行以外融資渠道的健康發(fā)展。對(duì)緩解房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)及壓力，將起到很大的作用。”曾剛表示。

另外，上述《通知》還要求，支持個(gè)人住房貸款合理需求。支持各地在全國(guó)政策基礎(chǔ)上，因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，合理確定當(dāng)?shù)貍€(gè)人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，支持剛性和改善性住房需求。

鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等，在城市政策下限基礎(chǔ)上，合理確定個(gè)人住房貸款具體首付比例和利率水平。支持金融機(jī)構(gòu)優(yōu)化新市民住房金融服務(wù)，合理確定符合購(gòu)房條件新市民首套住房個(gè)人住房貸款的標(biāo)準(zhǔn)，多維度科學(xué)審慎評(píng)估新市民信用水平等。

“因城施策意味著有些區(qū)域可能會(huì)出現(xiàn)利率進(jìn)一步下行的情況。但即便房地產(chǎn)利率進(jìn)一步下降，平均利率水平還是高出其他商業(yè)貸款;另一方面，房地產(chǎn)按揭是長(zhǎng)期信貸，同時(shí)有房產(chǎn)抵押，違約風(fēng)險(xiǎn)較低，在銀行面臨資產(chǎn)荒的情況下，此種長(zhǎng)期資產(chǎn)配置還是具有一定吸引力。”曾剛認(rèn)為。

曾剛進(jìn)一步稱，目前，對(duì)于銀行的房地產(chǎn)按揭貸款來(lái)說(shuō)，更多是需求不足導(dǎo)致的銀行信貸投放不足。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)，市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)一步穩(wěn)定及改善，需求逐步回暖，銀行按揭貸款投放仍然會(huì)是零售業(yè)務(wù)發(fā)展的重點(diǎn)。總體來(lái)講，在當(dāng)前背景下，銀行要根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)審慎和市場(chǎng)化法制化的原則，做好相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，積極響應(yīng)、落實(shí)相關(guān)號(hào)召。

周茂華認(rèn)為，在穩(wěn)樓市需求方面，此前國(guó)內(nèi)連續(xù)調(diào)降房貸基準(zhǔn)利率，各地因城施策，對(duì)符合條件城市2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限，在風(fēng)險(xiǎn)可控前提下，調(diào)整首付貸比例等政策措施;近期數(shù)據(jù)顯示，目前樓市需求仍偏弱，不排除進(jìn)一步適度下調(diào)房貸基準(zhǔn)可能，但整體上，各地因城施策，用好用足此前出臺(tái)穩(wěn)樓市政策，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)樓市加快回暖。

二、金融支持“保交樓”：專項(xiàng)貸款+配套融資在做好“保交樓”金融服務(wù)上，《通知》顯示，支持開(kāi)發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項(xiàng)借款。支持國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行按照有關(guān)政策安排和要求，依法合規(guī)、高效有序地向經(jīng)復(fù)核備案的借款主體發(fā)放“保交樓”專項(xiàng)借款，封閉運(yùn)行、專款專用，專項(xiàng)用于支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目加快建設(shè)交付。

另外，監(jiān)管部門(mén)鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持。例如，在專項(xiàng)借款支持項(xiàng)目明確債權(quán)債務(wù)安排、專項(xiàng)借款和新增配套融資司法保障后，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)特別是項(xiàng)目個(gè)人住房貸款的主融資商業(yè)銀行或其牽頭組建的銀團(tuán)，按照市場(chǎng)化、法治化原則，為專項(xiàng)借款支持項(xiàng)目提供新增配套融資支持，推動(dòng)化解未交樓個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。

2022年以來(lái)，“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”已經(jīng)成為全國(guó)各地住建工作的首要目標(biāo)。9月22日，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行已向遼寧省沈陽(yáng)市支付全國(guó)首筆“保交樓”專項(xiàng)借款，支持遼寧“保交樓”項(xiàng)目。

“一方面指導(dǎo)銀行在配合地方政府壓實(shí)各方責(zé)任的有序安排下，積極主動(dòng)參與合理解決資金硬缺口的方案研究，做好具備條件的信貸投放;另一方面配合住建部、財(cái)政部、人民銀行等部門(mén)及時(shí)出臺(tái)措施，完善政策工具箱，通過(guò)政策性銀行專項(xiàng)借款支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定大局。”2022年9月，銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人表示。

對(duì)于新發(fā)放融資形成不良的，上述《通知》也有了明確，相關(guān)機(jī)構(gòu)人員已盡職的，可予免責(zé)。“此項(xiàng)細(xì)則讓金融機(jī)構(gòu)的資金投向更為精準(zhǔn)、使用更加高效，同時(shí)也免除了機(jī)構(gòu)的后顧之憂。”有業(yè)內(nèi)人士稱。

周茂華表示，為確保資金用到實(shí)處，銀行需要其他部門(mén)配合減少信息不對(duì)稱，盡職履責(zé)，對(duì)民營(yíng)中小房企進(jìn)行盡調(diào)，同時(shí)，建立賬戶資金閉環(huán)管理，加強(qiáng)貸后管理等。

三、加快房企風(fēng)險(xiǎn)處置：鼓勵(lì)并購(gòu)貸款，協(xié)同金融組合方案在金融機(jī)構(gòu)中，資產(chǎn)管理公司通過(guò)從事批量收購(gòu)、管理、處置不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)，已是紓困房企的一個(gè)重要抓手。

除了支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)受困房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目外，《通知》稱，鼓勵(lì)商業(yè)銀行穩(wěn)妥有序開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)受困房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目。

鼓勵(lì)金融資產(chǎn)管理公司、地方資產(chǎn)管理公司(以下統(tǒng)稱資產(chǎn)管理公司)發(fā)揮在不良資產(chǎn)處置、風(fēng)險(xiǎn)管理等方面的經(jīng)驗(yàn)和能力，與地方政府、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)企業(yè)等共同協(xié)商風(fēng)險(xiǎn)化解模式，推動(dòng)加快資產(chǎn)處置等。

有資產(chǎn)管理公司人士對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，資產(chǎn)管理公司參與房企風(fēng)險(xiǎn)化解有多種方式。從業(yè)務(wù)類別上，可以以中介方式參與，協(xié)助出險(xiǎn)房企制定風(fēng)險(xiǎn)化解方案，也可以以投融資方式直接參與風(fēng)險(xiǎn)處置。

可以針對(duì)具體項(xiàng)目，也可以針對(duì)問(wèn)題房企或關(guān)聯(lián)企業(yè)開(kāi)展業(yè)務(wù)。從不良資產(chǎn)類別看，可以從銀行貸款、信托貸款、違約債券、企業(yè)商票、法拍資產(chǎn)、企業(yè)往來(lái)賬款、房企或項(xiàng)目公司股權(quán)等渠道介入。根據(jù)業(yè)務(wù)場(chǎng)景和風(fēng)險(xiǎn)狀況，資產(chǎn)管理公司可相應(yīng)采取紓困、重組、收并購(gòu)、破產(chǎn)重整等不同方式或組合方式。

“相比其他金融機(jī)構(gòu)，資產(chǎn)管理公司具有不同的功能定位和風(fēng)險(xiǎn)偏好，以及更為多樣的介入方式和處置手段，能夠相對(duì)更早的開(kāi)展風(fēng)險(xiǎn)化解行動(dòng)。資產(chǎn)管理公司參與典型項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)化解，可以對(duì)房企行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解產(chǎn)生示范影響。資產(chǎn)管理公司除利用自身資源外，可以發(fā)揮價(jià)值發(fā)現(xiàn)和信號(hào)功能，改善市場(chǎng)預(yù)期，調(diào)動(dòng)正常房企和金融機(jī)構(gòu)的力量，為房地產(chǎn)行業(yè)整體恢復(fù)平穩(wěn)創(chuàng)造條件。”上述人士稱。

《上述》通知還表示，對(duì)于部分已進(jìn)入司法重整的項(xiàng)目，金融機(jī)構(gòu)可按自主決策、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、自負(fù)盈虧原則，一企一策協(xié)助推進(jìn)項(xiàng)目復(fù)工交付。鼓勵(lì)資產(chǎn)管理公司通過(guò)擔(dān)任破產(chǎn)管理人、重整投資人等方式參與項(xiàng)目處置。

支持有條件的金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥探索通過(guò)設(shè)立基金等方式，依法依規(guī)市場(chǎng)化化解受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，支持項(xiàng)目完工交付。

四、加碼住房租賃金融：優(yōu)待保障房融資近年來(lái)，頂層設(shè)計(jì)多次指出，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。

“從此次文件看，國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策穩(wěn)字當(dāng)頭，因城施策滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)合理融資需求，同時(shí)，還支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，政策兼顧短期穩(wěn)定和中長(zhǎng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。”周茂華表示。

《通知》稱，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)加大對(duì)獨(dú)立法人運(yùn)營(yíng)、業(yè)務(wù)邊界清晰、具備房地產(chǎn)專業(yè)投資和管理能力的自持物業(yè)型住房租賃企業(yè)的信貸支持，合理設(shè)計(jì)貸款期限、利率和還款方式，積極滿足企業(yè)中長(zhǎng)期資金需求。

鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，為各類主體收購(gòu)、改建房地產(chǎn)項(xiàng)目用于住房租賃提供資金支持。商業(yè)銀行向持有保障性住房租賃項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)的保障性租賃住房項(xiàng)目發(fā)放的有關(guān)貸款，不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。

商業(yè)地產(chǎn)改造為保障性租賃住房，取得保障性租賃住房認(rèn)定書(shū)后，銀行發(fā)放貸款期限、利率適用保障性租賃貸款相關(guān)政策。

《通知》顯示，支持住房租賃企業(yè)發(fā)行信用債券和擔(dān)保債券等直接融資產(chǎn)品，專項(xiàng)用于租賃住房建設(shè)和經(jīng)營(yíng)。鼓勵(lì)商業(yè)銀行發(fā)行支持住房租賃金融債券，籌集資金用于增加住房租賃開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款和經(jīng)營(yíng)性貸款投放。穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)。

上述16條還提到了依法保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益：對(duì)于因疫情住院治療或隔離，或因疫情停業(yè)失業(yè)而失去收入來(lái)源的個(gè)人，以及因購(gòu)房合同發(fā)生改變或解除的個(gè)人住房貸款，金融機(jī)構(gòu)可按市場(chǎng)化、法治化原則與購(gòu)房人自主開(kāi)展協(xié)商，進(jìn)行延期展期等調(diào)整，相關(guān)方都要依法依規(guī)、信守合同、踐行承諾;切實(shí)保護(hù)延期貸款的個(gè)人征信權(quán)益。

“房地產(chǎn)對(duì)于利率、宏觀政策相對(duì)敏感，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇，就業(yè)和收入整體保持穩(wěn)定，從中長(zhǎng)期看，我國(guó)處于城鎮(zhèn)化發(fā)展階段等，隨著這些政策措施效果逐步顯現(xiàn)，市場(chǎng)信心回暖，樓市將逐步走出谷底。”周茂華表示。

本文來(lái)自微信公眾號(hào)：財(cái)經(jīng)五月花 (ID：Caijing-MayFlower)，作者：陳洪杰、嚴(yán)沁雯，編輯：袁滿

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