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一線城市房貸收緊：放款需排隊(duì) 首付來源遭嚴(yán)查

黃一靈薛瑾　2021年08月31日 07:59

額度緊放款慢

“目前放貸時(shí)間和等待時(shí)間不確定。因?yàn)橹笜?biāo)緊張，可放的錢比較少。年初兩三個(gè)月就能放款，但現(xiàn)在需要更長時(shí)間排隊(duì)等候。”北京某國有大行網(wǎng)點(diǎn)個(gè)貸經(jīng)理告訴中國證券報(bào)記者。

中國證券報(bào)記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，北上廣深多家銀行都存在上述人士所述的房貸額度緊、放款慢且需排隊(duì)的情況，且有很多上半年積壓的申請(qǐng)正在等待放款。

“如果這個(gè)時(shí)候申請(qǐng)，放貸時(shí)間差不多要到明年2月份或3月份，且還款方式要求是等額本金。新房雖然優(yōu)先放貸，但等待的時(shí)間也差不多。”上海一家國有大行個(gè)貸中心人士表示。

深圳某股份行支行客戶經(jīng)理直言：“現(xiàn)在各大銀行房貸都在收緊，放款沒那么快了，最快的也要等6至8個(gè)月。年初額度比較充裕，放款速度會(huì)快些。”

同時(shí)，個(gè)別銀行對(duì)二手房已停貸。上海某城商行信貸人員稱：“目前我這邊二手房貸款已經(jīng)暫不受理，無論是通過中介還是個(gè)人直接來貸。我們8月份給的額度，都直接作廢了。”

值得注意的是，銀行目前對(duì)于首付款來源保持嚴(yán)查狀態(tài)。廣州某股份行一網(wǎng)點(diǎn)個(gè)貸經(jīng)理?xiàng)钕壬硎荆骸凹词故歉改纲?zèng)與的買房款也要查來源，須是自有資金，如果是信貸資金，是不允許的。”他還預(yù)測(cè)，隨著下半年額度越來越緊，房貸利率可能繼續(xù)上浮。

多因素導(dǎo)致額度緊張

記者采訪發(fā)現(xiàn)，一線城市出現(xiàn)額度緊張，主要有以下原因。

一方面是行業(yè)周期決定。按照過往經(jīng)驗(yàn)，銀行下半年的房貸額度一般都比上半年緊張，放款比上半年慢，到來年新的額度釋放出來，放款速度才會(huì)加快。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)整體保持快速增長，二手房市場(chǎng)交易量比去年下半年增長12%，新房交易額則創(chuàng)下2016年以來同期最高。其中，一線城市新房成交21萬套，累計(jì)增長77.4%，成交面積2255萬平方米，累計(jì)增長79.1%。

中原地產(chǎn)分析師盧文曦表示，在房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量較高的情況下，一些小銀行可能在上半年就把全年額度用完了，大銀行額度相對(duì)好一些。

另一方面是受房地產(chǎn)貸款集中度新規(guī)影響。按照新規(guī)，一些銀行在上限邊緣或超標(biāo)，其房貸增速需要控制，因此今年銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款采取了精準(zhǔn)的額度控制。對(duì)于樓市火熱、需求比較旺盛的地區(qū)，額度會(huì)出現(xiàn)不夠用的情況，放款速度也會(huì)放緩。

不過，招聯(lián)金融首席研究員董希淼認(rèn)為，今年上半年銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)收緊或是由于商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款投放受到嚴(yán)格約束。調(diào)研中，有銀行信貸人員表示：“我們銀行其實(shí)房貸還有額度，但是不給放。”

董希淼建議，實(shí)施房地產(chǎn)貸款集中度管理制度應(yīng)把握好力度和節(jié)奏，盡量降低對(duì)剛需購房需求、合理改善性需求和個(gè)人住房貸款合理發(fā)放的影響。

個(gè)人房貸業(yè)務(wù)將平穩(wěn)發(fā)展

對(duì)于下半年房貸額度走勢(shì)，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房貸額度緩和的空間不大，當(dāng)前信貸政策以緊為主，至少目前是沒有出現(xiàn)放松的跡象或可能性。且類似額度緊張現(xiàn)象也容易蔓延，可能會(huì)蔓延至二線和重點(diǎn)三線城市。同時(shí)，房價(jià)表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)的城市則容易出現(xiàn)信貸收緊。

但若重點(diǎn)城市全線收緊，房貸對(duì)銀行而言還是一門好生意嗎?光大銀行(3.280,-0.03,-0.91%)分析師周茂華表示，個(gè)人房貸對(duì)銀行來說仍是“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”，但在強(qiáng)監(jiān)管下，相關(guān)業(yè)務(wù)將呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)。

“房地產(chǎn)貸款集中度管理主要是控制銀行的涉房貸款比例，不會(huì)導(dǎo)致整體房貸額度縮減。對(duì)于居民部門，只要居民貸款總額(分母)擴(kuò)張，居民新增中長期貸款的總額就可以保持增長。”貝殼研究院市場(chǎng)研究部指出。

另外，在對(duì)公業(yè)務(wù)上，記者注意到，受“大戶”拖累，多家上市銀行房地產(chǎn)貸款不良呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。“銀行房貸不良有所上升，主要是房地產(chǎn)調(diào)控收緊，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，部分缺乏品牌、高杠桿、融資渠道窄的中小房企經(jīng)營壓力明顯增大。”周茂華表示，隨著政策與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變化，銀行需要關(guān)注資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，并加強(qiáng)房貸風(fēng)險(xiǎn)管理。

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“銀行讓我明年再來!”一線城市房貸額度全面告急個(gè)別銀行暫停二手房貸

“我去銀行個(gè)貸中心咨詢貸款，結(jié)果銀行直接說目前貸款特別難，新房和二手房都要等，讓我明年再來。”王璐(化名)苦惱地說道。

王璐遭遇的困難是近期一線城市房貸“難貸”的一個(gè)縮影。據(jù)中國證券報(bào)記者調(diào)查，今年下半年以來，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市多家國有行、股份行及城商行房貸額度趨緊，貸款周期拉長，放款需要排隊(duì)等待，甚至出現(xiàn)對(duì)二手房停貸的現(xiàn)象，銀行對(duì)資金來源和資質(zhì)審批也趨嚴(yán)。

北京：排隊(duì)放款耗時(shí)更久

“目前房貸利率是首套房5.2%，二套房5.7%。可以申請(qǐng)純商貸或組合貸，一般申請(qǐng)半個(gè)月就能下來，但是放貸時(shí)間和等待時(shí)間不確定。因?yàn)橹笜?biāo)緊張，可放的錢少。年初可能兩三個(gè)月就能放款，但現(xiàn)在需要更長時(shí)間的排隊(duì)等候。”北京某國有大行網(wǎng)點(diǎn)個(gè)貸經(jīng)理告訴記者。

“住房貸款申請(qǐng)環(huán)節(jié)耗費(fèi)的時(shí)間倒不長，但放款時(shí)間不好說，等待的時(shí)間相對(duì)以前來說會(huì)比較長。”另一家國有大行網(wǎng)點(diǎn)人士表示。

某股份行北京通州一網(wǎng)點(diǎn)信貸經(jīng)理表示：“由于房地產(chǎn)管控措施，房貸規(guī)模和額度普遍收緊，放款比較困難。”某城商行一支行工作人員表示，“目前可以辦理純商貸。由于房貸額度管控，需要排隊(duì)放款，放貸時(shí)間不保證，現(xiàn)有很多積壓的申請(qǐng)正在等待放款，速度很慢。”

上海：個(gè)別銀行暫不受理二手房貸款

“接得慢，審得嚴(yán)。二手房住房貸款目前正常受理，雖然申請(qǐng)環(huán)節(jié)耗費(fèi)的時(shí)間倒不長，但放款時(shí)間不好說，如果這個(gè)時(shí)候申請(qǐng)，放貸時(shí)間差不多要到明年2-3月，且還款方式要求是等額本金。新房雖然優(yōu)先放貸，但等的時(shí)間也差不多，我們新房都是和頭部地產(chǎn)開發(fā)商合作。”滬上一家國有大行個(gè)貸中心人士透露，房貸放款時(shí)間延長差不多從今年年初就開始了，近期更加嚴(yán)格。

某城商行信貸人員稱：“目前我這邊暫不受理二手房貸款，無論是通過中介還是個(gè)人直接來貸。像我們8月給的額度，都直接作廢了，現(xiàn)在審批時(shí)間和放款時(shí)間都沒法預(yù)估，其實(shí)上半年從審批到放貸都只需要1個(gè)月，但從6月初開始，額度就收緊了。”

“從我們這邊客戶的案例來看，今年總體貸款都挺緊的，只不過最近更緊了，無論是商貸還是公積金貸款都很慢，時(shí)間差不多。新房也挺困難，雖然搖到就是賺到，但很多開發(fā)商現(xiàn)在都要求一次性付款或者首付比例提高。”上海一大型中介人士補(bǔ)充道。

廣州：父母贈(zèng)與的買房款也要查來源

“廣州目前的情況是，不同區(qū)域的房子，因?yàn)槌山粏蝺r(jià)不同，面臨著不同的貸款額度。貸款總額大的話，需要排隊(duì)等待的時(shí)間就會(huì)更慢;貸款總額較小的話，可能會(huì)快一些。總體來看，房貸額度非常緊，而且放款時(shí)間要等待3個(gè)月至半年。”某股份行廣州一網(wǎng)點(diǎn)個(gè)貸經(jīng)理?xiàng)钕壬嬖V記者，“對(duì)于首付款來源也嚴(yán)查，即使是父母贈(zèng)與的買房款，也要查來源，須是自有資金，如果是信貸資金，是不允許的。”他還預(yù)測(cè)，隨著下半年額度越來越緊，房貸利率也很大可能會(huì)繼續(xù)上浮。

“房貸放款至少等待半年以上，因?yàn)轭~度少需要排隊(duì)。我們目前放款的很多是今年1-2月的申請(qǐng)。”某國有大行廣州一支行人士透露。

深圳：最快也要等6-8個(gè)月

某股份行深圳一支行客戶經(jīng)理介紹：“目前我行首套房利率5.15%，二套房5.95%。現(xiàn)在各大銀行房貸都在收緊，放款沒那么快了，最快的也要等6-8個(gè)月。年初的話額度比較充裕，放款速度會(huì)快些。”

某股份行深圳一網(wǎng)點(diǎn)工作人士也表示，“最近房貸額度不足，放款需要排隊(duì)等待，時(shí)間比較長。”

下半年緩和空間不大

下半年一線城市房貸為何全面告急?

據(jù)記者多方采訪，主要有三大原因：

一是行業(yè)周期決定。按照過往經(jīng)驗(yàn)，銀行下半年的房貸額度一般都比上半年緊張，放款都會(huì)比上半年慢，到來年新的額度釋放出來，放款速度才會(huì)快起來。

二是受房地產(chǎn)貸款集中度新規(guī)影響。按照新規(guī)，一些銀行在上限邊緣或超標(biāo)，其房貸增速需要控制，因此今年銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款采取了精準(zhǔn)額度控制，對(duì)于樓市火熱、需求比較旺盛的地區(qū)，額度會(huì)出現(xiàn)不夠用的情況，放款速度會(huì)比較緩慢。

三是上半年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)整體保持快速增長。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年二手房市場(chǎng)交易量比去年下半年增長12%，新房交易額創(chuàng)2016年以來同期最高，其中上半年一線城市新房成交21萬套，累計(jì)增長77.4%，成交2255萬平方米，累計(jì)增長79.1%。

中原地產(chǎn)分析師盧文曦認(rèn)為：“在房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量高的情況下，一些小銀行可能上半年就把全年額度用完，因此造成了房貸收緊。”

對(duì)于下半年房貸額度走勢(shì)，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)判斷，緩和的空間不大，“當(dāng)前信貸政策確實(shí)以緊為主，至少目前是沒有出現(xiàn)過各類放松的跡象或可能性。類似額度緊張也和部分城市的房價(jià)走勢(shì)有關(guān)，房價(jià)強(qiáng)勢(shì)則容易出現(xiàn)信貸收緊。”【責(zé)任編輯/古飛燕】

來源：中國證券報(bào)

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