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漩渦中的蛋殼公寓：從資本寵兒到“燙手山芋”

張敏　2020年11月20日 08:52

美東時(shí)間11月17日，一度傳出破產(chǎn)傳聞的蛋殼公寓股價(jià)大幅走高，截止當(dāng)日收盤，蛋殼公寓報(bào)價(jià)2.40美元/股，漲幅達(dá)到75.18%，最新總市值為4.39億美元，當(dāng)天成交額暴增至1.44億美元，而前一天成交僅233萬美元。

有傳言稱，蛋殼公寓或被我愛我家接盤，但消息很快被當(dāng)事方否認(rèn)。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解，此前，蛋殼曾與自如、相寓(我愛我家旗下長租公寓品牌)等運(yùn)營商接洽，商談合作及被收購事宜，但最終未果。目前，蛋殼仍在尋找接盤者。

作為第二家上市的內(nèi)地長租公寓運(yùn)營商，蛋殼公寓正深陷群體性投訴事件的漩渦。

最近一個(gè)多月來，位于北京市東城區(qū)朝陽門內(nèi)大街的蛋殼公寓總部已接待了至少數(shù)百名投訴者。由于人數(shù)眾多，蛋殼公寓安排了幾名保安在公司門口進(jìn)行接待，訪客需在一份表格上填寫自己的姓名、電話等信息，然后在旁等待，最終以類似“叫號”的方式進(jìn)入公司。

這些訪客主要來自北京，身份多為將房源委托給蛋殼的業(yè)主。近期，一些訪客從外地趕來。除業(yè)主外，租客、供應(yīng)商、保潔員、維修員等也加入解決糾紛的行列。

這一事件的導(dǎo)火索，源自今年10月以來，部分業(yè)主發(fā)現(xiàn)房租未能按期到賬。部分租客也發(fā)現(xiàn)，保潔阿姨連續(xù)數(shù)周未能按時(shí)上門打掃，一些租客甚至接到房東的通知，稱要收回房屋。在一些城市，租客和業(yè)主試圖解決問題時(shí)，已聯(lián)系不到管家。

11月16日，蛋殼公寓破產(chǎn)的傳聞出現(xiàn)，公司很快予以否認(rèn)，但也表示的確遇到資金困難的情況。

另一家大型長租公寓運(yùn)營商自如，近日也遭遇糾紛。出于“清理不良資產(chǎn)”的考慮，自如在多個(gè)城市與業(yè)主強(qiáng)行解約，并不惜賠償違約金，從而引發(fā)了很多業(yè)主和租客的不滿。而這一情況，早在今年上半年就已出現(xiàn)。

蛋殼和自如均為行業(yè)的頭部企業(yè)，在管房源數(shù)量分別超過40萬套和100萬套。2020年1月，蛋殼公寓登陸紐交所，成為第二家上市的內(nèi)地長租公寓運(yùn)營商。

自“租售并舉”提出以來，長租公寓一度成為“風(fēng)口上的舞者”。在市場紅利與資本追捧下，很快催生了一批大型長租公寓運(yùn)營商，而各地的小型長租公寓品牌，更是不計(jì)其數(shù)。

但近年來，由于市場變化、經(jīng)營不善等原因，不斷有長租公寓出現(xiàn)“暴雷”。據(jù)樂居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，自2017年至2020年8月，已有70家長租公寓“陣亡”。其中，僅2020年“陣亡”的企業(yè)就有44家。

“當(dāng)潮水退去時(shí)，你才會(huì)發(fā)現(xiàn)誰在裸泳。”褪去光環(huán)的長租公寓，面目正逐漸變得清晰起來。

糾紛不斷

作為蛋殼的老租戶，王陽(化名)在今年7月與蛋殼重新簽訂了一份租賃合同，租期為兩年，她也從上海浦東區(qū)的一個(gè)蛋殼公寓搬到了普陀區(qū)。

國慶長假后，每兩周上門打掃一次的保潔阿姨便再?zèng)]有出現(xiàn)過。王陽感到奇怪，但并未太在意。在這期間，她提交過一次維修申請，師傅很快便上門解決了。

11月12日，王陽接到房東的電話，因?yàn)榈皻す⒁呀?jīng)延期15日支付房租，房東決定收回房屋，讓王陽收拾一下盡快搬走。房東說，這是合同中約定的條款。

王陽和室友當(dāng)天就開始聯(lián)系蛋殼管家，但“電話不接、微信不回”。此前多日，房東也試圖聯(lián)系蛋殼管家，但同樣聯(lián)系不上。

11月13日，王陽發(fā)現(xiàn)，因“對辦公環(huán)境進(jìn)行維護(hù)”，蛋殼公寓已“階段性搬離”最近的一個(gè)辦事處。王陽和同伴只能去蛋殼公寓位于虹口區(qū)殷高西路的一處辦公地點(diǎn)，試圖解決問題。她發(fā)現(xiàn)，這里還有很多像她一樣前來解決問題的租客。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解到，蛋殼公寓安排了上海浦東區(qū)、閔行區(qū)、虹口區(qū)的三處辦公地，專門用于對接租客事宜。而對業(yè)主(房東)的對接，則安排在浦東區(qū)、閔行區(qū)、普陀區(qū)的三處辦公地點(diǎn)。

蛋殼公寓布局的武漢、杭州等地，同樣出現(xiàn)了這類情況。

北京總部的情況最為復(fù)雜。大量訪客試圖解決問題。除房東和租客外，還包括被拖欠貨款的供應(yīng)商、被拖欠工資的保潔員和修理工。一位不愿具名供應(yīng)商聲稱，他有近百萬元的貨款，已被蛋殼拖欠了一年之久。

11月17日，蛋殼方面向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，公司目前經(jīng)營正常，已經(jīng)安排了一個(gè)專門的小組來處理糾紛，一些問題已經(jīng)得到了積極處理。

蛋殼的危機(jī)似乎早有預(yù)兆。從今年二季度開始，為清理非優(yōu)質(zhì)房源，自如、蛋殼等長租公寓運(yùn)營商主動(dòng)與部分房主解約，甚至不惜賠償違約金。至今，蛋殼仍在與一些業(yè)主協(xié)商解約事宜。

10月，北京的一些蛋殼業(yè)主反映，管家曾與業(yè)主協(xié)商，試圖將租金從月付改為季付。

在人事層面，今年6月，蛋殼公寓創(chuàng)始人高靖因“個(gè)人投資事項(xiàng)”被政府部門帶走調(diào)查;10月，蛋殼首席運(yùn)營官顧國棟被曝離職，此時(shí)距離其加盟蛋殼僅16個(gè)月。

脆弱的“蛋殼”

蛋殼公寓成立于2015年1月，創(chuàng)始人高靖有過百度、糯米網(wǎng)等互聯(lián)網(wǎng)公司的工作經(jīng)驗(yàn)。借助“租售并舉”的東風(fēng)，從2015年5月到2019年10月，蛋殼公寓在不到5年的時(shí)間里完成六輪融資，背后的金主包括華人文化產(chǎn)業(yè)投資基金、愉悅資本、高榕資本、春華資本等，總?cè)谫Y額近10億美元。

期間，蛋殼公寓通過各種方式，實(shí)現(xiàn)了規(guī)模的快速擴(kuò)張。截至今年第一季度，蛋殼公寓已進(jìn)入全國13個(gè)城市，運(yùn)營公寓數(shù)量達(dá)到41.9萬間。

在競爭激烈的租賃行業(yè)，規(guī)模不僅意味著品牌影響力，而且能通過對成本的攤薄，形成規(guī)模效應(yīng)。

但在這一過程中，蛋殼似乎并未做好成本管控。

一位蛋殼公寓的離職員工向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，為擴(kuò)張規(guī)模，蛋殼早年間曾從其他競爭對手處高薪挖人，同時(shí)給予較高的提成。其中，負(fù)責(zé)收房業(yè)務(wù)的“收房BD”職位，最高時(shí)能拿到4萬到5萬元的月薪。而在畢業(yè)季等租賃旺季，出房管家月入2萬的情況也較為常見。由此，蛋殼也一度成為業(yè)內(nèi)人力成本最高的運(yùn)營商之一。

蛋殼的收房成本同樣不低，2017年到2018年，由于行業(yè)競爭激烈，很多運(yùn)營商高價(jià)收房，蛋殼亦參與其中。“像北京南三環(huán)的一些老小區(qū)，一套60多平米的兩居室，收房成本能接近7000元，比同類型房源的租金貴了差不多1000元。”這也為后來的“清理非優(yōu)質(zhì)房源”事件埋下伏筆。

事實(shí)上，2017年以來，蛋殼的營業(yè)費(fèi)用、折舊攤銷、開業(yè)前費(fèi)用、銷售費(fèi)用、行政費(fèi)用等占總成本的比例都在逐年減少。但拿房成本始終居高不下，使得總成本仍然偏高。

2019年，蛋殼公寓開始停止大規(guī)模收房。前述人士表示，這是因?yàn)椤叭谫Y的錢沒有到位”，同時(shí)公司也需要做報(bào)表，為上市鋪路。

2020年1月17日，蛋殼公寓登陸紐交所，成為繼青客公寓后，第二家上市的內(nèi)地長租公寓運(yùn)營商。

但此時(shí)，新冠肺炎疫情突如其來，租賃市場遭遇重創(chuàng)。此后，蛋殼公寓不僅難以實(shí)現(xiàn)業(yè)績的增長，虧損反而越來越大。

財(cái)報(bào)顯示，2017年到2019年，蛋殼公寓的虧損額從2億多元上升到35億元。今年一季度，公司又虧損12.3億元，單季虧損創(chuàng)下近年來的新高。蛋殼公寓的半年報(bào)則至今未發(fā)布。

前述人士認(rèn)為，除外部因素影響外，蛋殼的內(nèi)部管理較為粗放，不利于口碑積累和業(yè)績的穩(wěn)定。比如，業(yè)績導(dǎo)向過于明顯，一些員工在拓展和維護(hù)房源時(shí)不擇手段，不利于口碑的積累。同時(shí)，員工流失率高，同樣不利于維護(hù)口碑。

他還表示，對比其他頭部長租公寓品牌，蛋殼的運(yùn)營效率不高，公寓的入住率始終未能達(dá)到90%的“及格線”。空置成本居高不下，同樣在蠶食蛋殼的利潤。

今年下半年以來，盡管疫情得到控制，蛋殼的經(jīng)營狀況似乎仍未改觀。據(jù)了解，除了大量投訴案例外，近期蛋殼公司已有不少員工離職。

工商信息顯示，僅今年11月以來，蛋殼公寓運(yùn)營公司紫梧桐(北京)資產(chǎn)管理有限公司已經(jīng)三次被列為失信被執(zhí)行人，當(dāng)前被執(zhí)行總金額超千萬。此外，公司還涉及多起司法風(fēng)險(xiǎn)信息，案由包括房屋租賃合同糾紛、買賣合同糾紛、勞動(dòng)爭議等。

“潮水”過后

除蛋殼外，另一家頭部運(yùn)營商自如近期也不平靜。繼上半年在北京出現(xiàn)降租風(fēng)波后，近期，自如在廣深等城市也被曝出降租、解約等情況。由于不少業(yè)主的租約并未到期，此舉也引發(fā)了業(yè)主和租客的不滿。

11月17日，自如方面向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，“因受疫情影響的原因還沒消散，市場相對疲軟，租金持續(xù)低位，個(gè)別區(qū)域經(jīng)營狀況仍難在短期內(nèi)得到改善，特別是個(gè)別房屋出現(xiàn)收出倒掛的情況。我們與這部分業(yè)主就調(diào)整委托合同、適度降低租金開展友好協(xié)商。”

自如方面稱，“這部分啟動(dòng)協(xié)商的房屋占比很小，而且目前也得到了不少業(yè)主諒解和同意，重新簽訂了新的合作協(xié)議。”

自監(jiān)管層于2014年首次提出租售并舉以來，長租市場迎來快速發(fā)展期。來自各種不同背景的資本、運(yùn)營商殺入其中，一度推動(dòng)了行業(yè)快速發(fā)展。

但近年來，隨著資本潮水和市場光環(huán)的減退，行業(yè)的一些問題開始浮出水面。在蛋殼、自如等頭部企業(yè)身后，不少中小運(yùn)營商遭遇“暴雷”、“跑路”，因經(jīng)營不善導(dǎo)致的資金鏈斷裂成為主因。

貝殼研究院高級分析師黃卉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，調(diào)整期的出現(xiàn)是行業(yè)發(fā)展到一定階段的必然。但在這個(gè)過程中，疫情僅僅起到了催化劑的作用，加速了長租公寓領(lǐng)域的整合。另一個(gè)原因在于，長租公寓的商業(yè)模式本身盈利空間窄、模式單一。

她表示，長租公寓行業(yè)本來就有重資產(chǎn)投入、低收益率的特征，單純擴(kuò)大規(guī)模并不意味著企業(yè)經(jīng)營的成功，如何降本提效提升收益率才是企業(yè)未來需要著重解決的問題。

一位資深從業(yè)者向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，在很多企業(yè)的測算模型中，都會(huì)默認(rèn)租金水平會(huì)持續(xù)穩(wěn)定上漲，從而覆蓋成本，甚至騰挪出利潤空間。但實(shí)際上，作為價(jià)格敏感型的租金，很難保持這種上漲趨勢，甚至還會(huì)出現(xiàn)下跌。

貝殼研究院統(tǒng)計(jì)四個(gè)一線城市中，今年1-10月，北京、廣州的住宅租金水平均低于去年同期，降幅分別為3.4%和6.6%，上海微漲，深圳基本持平。其中，2011年-2018年，北京市租金水平呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，在2018年達(dá)到最高值后，2019年便已開始下降。

該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，運(yùn)營商在此前高價(jià)拿房，成為推高租金的重要因素。因此，近兩年來，北京的租金水平一直在向下調(diào)整，又反過來成為運(yùn)營商的不能承受之重。

與此同時(shí)，對于一個(gè)野蠻生長的行業(yè)來說，政策層面的不斷規(guī)范，也在壓縮利潤空間。

2019年12月，住建部等六部門印發(fā)《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》即要求租賃企業(yè)租金貸金額不能超過該租金收入的30%，并給企業(yè)寬限三年的整改期。

所謂“租金貸”，指租客與運(yùn)營商簽下租約的同時(shí)，與金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款合約。金融機(jī)構(gòu)會(huì)替租戶提供全年租金貸款，租客則向金融機(jī)構(gòu)按月還清租房貸款。租金貸曾被認(rèn)為是一項(xiàng)多贏的創(chuàng)新，但部分企業(yè)將資金用于跑馬圈地，又因經(jīng)營不善而導(dǎo)致資金鏈危機(jī)，從而影響多個(gè)相關(guān)主體。近年來，包括上海老牌長租公寓寓見公寓在內(nèi)，多個(gè)長租公寓運(yùn)營商因租金貸模式而出現(xiàn)資金鏈斷裂。

租金貸也是蛋殼的一項(xiàng)重要收入來源。公告顯示，2017、2018和2019年，蛋殼的租戶中，選擇租金貸的比例分別為91.3%、75.8%和65.9%。分析人士認(rèn)為，按照這一政策，蛋殼公寓的盈利前景仍然不夠樂觀。

事實(shí)上，也有一些運(yùn)營商通過提前布局，試圖在變局中謀取先機(jī)。

從去年年初開始，我愛我家對旗下的長租公寓業(yè)務(wù)“踩剎車”。通過清退空置房間，將其長租公寓品牌相寓的規(guī)模，從30.5萬套降至上半年的25.3萬套。盡管如此，上半年相寓的收入水平仍然下降了15.05%。

前述資深從業(yè)者表示，根據(jù)目前熱點(diǎn)城市的租售比、資金成本等指標(biāo)進(jìn)行測算，長租公寓運(yùn)營仍然難以實(shí)現(xiàn)長期穩(wěn)定的盈利。雖然有單個(gè)項(xiàng)目的盈利案例，但就公司層面來說，成熟的商業(yè)模式仍然有待形成。

黃卉則認(rèn)為，經(jīng)歷了從萌芽期到快速發(fā)展期的變化后，第一批長租企業(yè)已初具規(guī)模，商業(yè)模式初步成型。只要維持穩(wěn)健運(yùn)營，提高綜合運(yùn)營能力，企業(yè)仍然有望在市場競爭中占據(jù)優(yōu)勢。【責(zé)任編輯/林羽】

來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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