【大公司】萬科的2018年：“保證活下去”和6069億銷售額
在全年房地產調控合計四百余次的情況下，不少開發(fā)商降價促銷如履薄冰。然而，回過頭看，2018年的地產商仍交出了創(chuàng)新高的銷售業(yè)績。高喊“活下去”的萬科也不例外，2018年全年銷售額破6000億元，創(chuàng)單年銷售額新高。
郁亮的新拍檔：萬科總裁祝九勝
2018年，已從“寶萬之爭”中抽身的萬科，迎來了以郁亮為董事會主席，祝九勝為萬科總裁、首席執(zhí)行官的時代。
2017年6月30日，萬科管理層完成了一次歷史性的交接。在從王石手中接任萬科董事會主席身份，并一肩挑擔萬科總裁、首席執(zhí)行官半年后，2018年1月31日，萬科迎來了前高級副總裁祝九勝，由其接棒萬科總裁、首席執(zhí)行官。
“作為董事會主席，我需要在公司發(fā)展方向、城市配套服務商戰(zhàn)略布局、事業(yè)合伙人機制建設等方面投入更多精力。由專人擔任公司總裁，不僅有利于集團發(fā)展戰(zhàn)略執(zhí)行和日常經營管理細化，長期來說對于完善公司治理也有好處。”郁亮談及不再兼任總裁時說道。
在郁亮為首的管理層帶領下，萬科也在轉型的跑道上邁出堅實步伐。
2018年初，萬科就給出未來的發(fā)展方向：2014 年萬科第四個十年發(fā)展規(guī)劃，已經把“三好住宅供應商”的定位延展為“城市配套服務商”。未來萬科將把這一定位進一步迭代升級為“城鄉(xiāng)建設與生活服務商”，并具體細化為四個角色：美好生活場景師，實體經濟生力軍，創(chuàng)新探索試驗田，和諧生態(tài)建設者。
當前，萬科的業(yè)務已延伸至商業(yè)開發(fā)和運營、物流倉儲服務、租賃住宅、產業(yè)城鎮(zhèn)、冰雪度假、養(yǎng)老、教育等領域。
而租賃也成為萬科繼地產、物業(yè)之后的核心產業(yè)。萬科年報顯示，萬科致力于成為全球領先的租賃住宅企業(yè)，2014年以來積極布局長租公寓市場，2018年將租賃住宅業(yè)務確立為核心業(yè)務。
2018年3月，萬科發(fā)布的2017年年報中稱，住房回歸居住屬性，房地產回歸實業(yè)屬性，已經是不可逆轉的時代趨勢。
從“別想靠房價上漲來賺錢”到高喊“活下去”
2018年3月，萬科2017年年度業(yè)績推介會上，郁亮直言“房地產企業(yè)已經到了必須做出改變的時候，房地產企業(yè)需要把自己看成制造業(yè)、服務業(yè)，要靠雙手勞動賺錢，不要再去想靠不動產價格上漲來賺錢。”
過了半年，2018年9月，萬科董事會主席郁亮在萬科南方區(qū)域9月季度例會上將“活下去”作為三年事業(yè)計劃書制定的基本要求，同時強調戰(zhàn)略圍繞“活下去”展開。
在郁亮看來，“活下去”是最底線的戰(zhàn)略，“希望大家充分意識到全方位轉折的到來，我們所有行動都‘收斂、聚焦’到保證萬科活下去”。
而后召開的萬科2018年秋季例會上，萬科更是紅底白字的將“活下去”放在PPT上作為會議的主題。
“萬科始終是一種兢兢業(yè)業(yè)、如履薄冰的態(tài)度，即使日子好過的時候也沒有驕傲過。對于萬科而言，每年的秋季例會，就是做戰(zhàn)略檢討，一只腳站在過去，一只腳站在未來，梳理戰(zhàn)略和業(yè)務。只不過今年這個時候需要收斂聚焦，過去太發(fā)散了，需要大家凝聚起來，大家往一個方向走。”郁亮回應媒體時說道。
對于“收斂”和“聚焦”，郁亮稱，萬科打造的是矢量組織，矢量不是向量，需要有方向，如果方向不一致肯定是混亂和不堪的。萬科的方向是做“城鄉(xiāng)建設與生活服務商”，所有做的業(yè)務都需要向這個方向展開，偏離這個方向是錯誤的。另外需要價值觀上的一致，價值觀不一樣，干的事不同。如果把兩個結合在一起，所有的業(yè)務管理行為都應聚焦在為客戶提供好產品、好服務。
在業(yè)務調整的同時，萬科正進行大規(guī)模的組織重建以及事人匹配工作。其帶來的最直接的影響在于組織的扁平化及利益的重新分配。
“通過我們一些人的受損來換取更多人受益，來推動業(yè)務發(fā)展走下去。事人匹配過程中，必須保持統(tǒng)一起跑線，不管是博士、本科還是大專，只按能力和業(yè)績定崗定薪。”這就是郁亮欲打造的“矢量組織”。
“轉折是實實在在到來了”
在郁亮高喊“活下去”的背后，源于其對大環(huán)境的思考。“轉折實實在在到來了”以及“住房全面短缺時代已經結束”是其主要結論。
“盡管萬科在2012年就判斷行業(yè)進入白銀時代、進入了轉折點，但這只是一種預測，并不知道什么時候會出現(xiàn)真正的轉折。而今天，我們可以說轉折實實在在到來了。”這是郁亮對市場的看法。
郁亮給出的回答是，房地產行業(yè)沒有什么大問題，但是做的東西和要求不一樣。一個基本結論是住房全面短缺的時代已經結束，但是居住問題并沒有解決，比如說銷售房子挺多，租賃住宅卻很少。像上海、杭州等大城市住房可能也還有一定短缺，但從整個全國范圍來看，我們認為全面短缺時代基本結束，但是不平衡、不充分的問題還是很明顯，比如賣的多，租的少。
對于房地產市場而言，擺在面前的是史無前例的調控政策。在限購、限價、限貸、限商、限售，多重限制下，房企備受壓力。
據中原地產研究中心統(tǒng)計數據顯示，2018全年房地產調控合計450次，刷新歷史記錄，同比2017年上漲75%。
去年銷售額6069億元創(chuàng)新高
在“活下去”的焦慮中，萬科交出的年度成績單卻創(chuàng)新高。數據顯示，萬科全年累計實現(xiàn)合同銷售面積4037.7萬平方米，合同銷售金額6069.5億元。相比2017年，去年全年萬科銷售金額實現(xiàn)14.5%的增長，合同銷售面積增長12.3%。
6069.5億元的銷售額也創(chuàng)萬科單年銷售額新高。
郁亮曾定出6300億元的回款目標，即便有所焦慮，但郁亮曾回應，“相信萬科的銷售回款率肯定是業(yè)內最高之一，房子也還賣的不錯，基本可以完成6300億回款。”
“活下去”并不等于坐以待斃。萬科正通過并購及合作等方式增加土地儲備。
2018年全年，萬科支付權益地價為1659.82億元，同比減少16.7%。
不過，萬科的拿地方式也正通過并購及合作來完成。2018年11月9日，嘉凱城公告稱，萬科以底價3.55億元競得旗下5個地產項目公司，加上30億元的股東債權款，合計約33.58億元。2018年11月6日，萬科又收購海航基礎旗下廣東興華實業(yè)有限公司100%的股權，轉讓價款約10.35億元。加上一筆5.47億元的原股東貸款之后，萬科在此次收購中需要支付約15.82億元。【責任編輯/李小可】
(原標題：萬科的2018年：“保證活下去”和6069億銷售額)
來源：澎湃新聞
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